兰州新思路文化综合体概念规划 商业计划书


时间:2016-10-28 09:59 | 来源:新丝路 | 作者:马建威 博士 | 点击:


第一部分:项目概要
 
  本项目基于国务院常务会议审议通过的《文化产业振兴规划》以及《甘肃省“十三五”产业发展规划》,积极响应国家“一带一路”建设号召,建立一个以互动发展的文化综合体、文化消费聚落、文化创意园区、文化产业园区、文化创意地产开发区为核心功能构架的,整体服务品质较高的文化产业聚集区。

  本项目以丝路文化的展示和体验为特色,以文化休闲与文化商务为特点,创意产业为延伸,整合了旅游娱乐、行政办公、综合商业、部分服务业、居住等功能的文化体验目的地。该文化综合体利用兰州是西北旅游带交汇枢纽和中心城市的区位优势及战略作用,建立成西北著名的游客目的地和国内外旅游者向往的旅游胜地。
 
第二部分:项目方案
 
  在宏观分析的基础上,通过对本项目的整体研判,结合背景优势、项目优势、旅游景观等方面的分析,提出本项目的战略定位,现拟定该文化综合体分为三期进行建设。
 
第一期:丝路微缩实体景观园区
 
  在一带一路政策的指导下,借鉴深圳华侨城的成功模式,我们第二期将重点打造成中国第一个丝路微缩实体景观园区。与深圳华侨城世界之窗所弘扬世界文化不同,本项目主要基于古代丝绸之路的人文景观(东起长安、经陕西、甘肃、宁夏、青海、新疆、跨越葱岭,经中亚部分的独联体国家、阿富汗、伊朗、伊拉克、叙利亚而达地中海东岸)。让国内外的游客领略到这条神秘的东方之路的历史与文明。
 
  景区将严格按照丝绸之路的路线,分为三个大区:中国西北文化区(丝路广场、大雁塔、青海湖、玉门关、西夏王陵、楼兰古城等)、中亚阿拉伯风情区(巴米扬大佛、费萨尔清真寺、莫德塔、空中花园等)、以及欧洲地中海文明区(亚历山大灯塔、帕特农神庙、雅典卫城、圣马可广场等)。始终不渝的弘扬丝绸之路文化,将“一带一路”作为自己的核心经营理念,在整体规划和细节处理上进行文化注入,不仅如此,
 
  在微缩丝绸之路上我们将进行购物街的项目建设,以亚洲,欧洲,伊斯兰等居民建筑风格为主体,集教堂,集市,街道于一处,供游人小憩及购物。在这里游客可以品尝到世界各国沿途的大餐与美食,同时还汇集当地的工艺品,旅游纪念品,琳琅满目供游客选购。不仅如此我们将会把各地的风俗以及民间活动带入进来,让游客充分的感到各地的文化与民俗,积极参与其中,流连忘返。实现将丝绸之路静态的微缩观赏性,向动态参与、观赏鱼了复合型所转变,加入“大梦敦煌”等富有西北特色的舞台表演,铸就景区成功之魂,走文化精品创作路线。
 
第二期:主题游乐园区
 
  针对目前兰州市游乐业的匮乏,以及居民对游乐业的需求,故本项目第一期将着手搭建主题游乐园区,在充分占据市场的同时,为广大市民及游客提供一个良好的游玩去处。
 
  本项目以苏州乐园为参考,加之以新加坡圣淘沙旅游地,深圳欢乐谷以及万达文化旅游城的成功为借鉴,力争打造西北第一的游乐园区。该主题游乐园由六个部分组成,分别为:水上世界,欢乐探险,儿童乐园,科幻城堡荒野地带以及沙漠奇遇。园内将常年进行各种主题活动以及歌舞表演,对游客的“体验价值”进行深度创造,没有顾客参与的主题乐园是没有生命的,所以主题乐园的娱乐活动是让游客主动参与,乐享其中。不仅如此我们将华夏文化的安闲,宁静,自然与西方游园的欢快,活泼,壮观相结合,打造一个适合各个年龄段、中外游客乐在其中的大型旅游综合体,融参与性,观赏性,娱乐性,休闲健身于一体的现代化主题乐园。不仅如此,园内有山有水,无论老年、青年、少年,不论好动还是喜静,喜欢传统还是新潮,在兰州主题游乐园都可以得到满足。
 
第三期:文化创意产业园区(商业地产)
 
  经过第一期主题游乐园的建设以及第二期所带来的可观的游客流量的基础上,我们将进行本项目的第三期开发,即文化创意产业园区(商业地产)的开发。
在创意产业园区内,文化主题酒店、会展中心、艺术制作中心、露天剧场、歌舞剧院、丝路博物馆等一系列建筑应有尽有。项目将为新区打造一个集购物、餐饮、休闲、娱乐等多元功能为一体的商业街区,使得项目整体功能构成更加完善,充分体现
 
  现代综合体的开放性、体验性、互动性、生态型,更加契合人们休闲、旅游、消费的习惯。吸引广大消费者来购物放松。三期建设旨在创建文化创意产业园区,主要包括文化主题酒店、会展中心、艺术制作中心、露天剧场、休闲广场、歌舞剧院、创意产业中心、丝路博物馆、园区建筑等。基于“拼接城市”理论,以塑造理想城市为目标,通过多元“拼贴”,将地方文化记忆、未来城市的科学幻想融合在当代城市景观的塑造中,实现城市历史延续性。
 
第三部分:项目资金计划
 
  1.资金需求及预估收益
  本项目一共分为三期,现拟初始投资总额约为 286亿元人民币。 第一期:以丝路微缩实体景观园区为主要工程,搭建“一带一路”的旅游建筑群。本期的初始预估筹资额为47.286亿元人民币,其中包括微观丝绸之路的景观复貌,人文建筑的复刻以及民俗特色的步行街的开发。本项目建成时,将为国内外游客提供一个直观的感受丝绸之路历史文化的机会,做到在兰州就可以了解和体验到这条古代最伟大的商业道路。我们预估我们项目的年利润接近六亿,投资回收期为 7.88年,发展空间巨大,上升空间大。
  第二期:以游乐园建设为主,分两次融资,融资金额共为 28亿人民币。要打造成为西北第一家主题游乐园。按照目前收益估算,投资回收期比预期要长。由此经过详细计算以及考虑金钱的时间价值,我们大致预估游乐园建好需要28.325亿人民币。第三期:将是商业房地产的建造。本期的预估融资额为210.389亿元人民币。初步计算,我们可以发现,规模相当,投资金额不相上下的兰州文化创意产业园区将会是本项目的重头戏,将承担项目营业利润的80%以上。
 
  2.资金使用计划
  根据上述计算,我们的预估的三期融资总金额约为 286亿元人民币,分别为:一期丝路微缩景观园区47.286亿元人民币二期游乐园建设28.325亿人民币以及三期商业地产建设的 210.389亿元人民币。
  一期丝路微缩景观园区预计在一期结束后进行开工,预计1.5年完工并投入使用。由于涉及到丝绸之路国家的人文景观微缩,以及考虑到项目大任务重的特点,我们将接受各个微缩景观的承包,任何投资者都可以对其看好的项目进行投资建设,从而享受到未来该景点的商业收入。二期游乐园预计 1.5年建成并投入使用,接受债权,股权形式的投资,投资款将用于游乐园场馆的建设,游乐器械的购入,园区的绿化以及日常的支出等。基于一二期的游乐园和丝路微观园所带来的巨大客流量,三期文化创意产业园区的建设预估两年建设期。以旅游业起步,“先做旅游后做地产”,在整个旅游业完成后,奉行旅游“带靓”环境,环境带旺地产的原则,进行项目收益。旅游业营造的良好环境和品牌提升房地产项目的价值,而稳定的现金流对房地产发展提供支持。当该产业完成时,游乐园和丝路微观园的收益将约占该项目的总收益的20%,商业地产的收益贡献将达到约80%。

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